Norske myndigheter advarer jevnlig mot utenlandsk time-share. Det finurlige samspillet om alpinleiligheter mellom Hemsedal kommune, Skistar og det verste av finansaktører framstår som styggere i den forstand at godtroende kjøpere taper mer penger. Noen burde granske hva som har foregått rundt alpinborettslagene i «Hemsdalsystemet». Hundrevis av andelseiere i alpinborettslagene føler seg lurt og har tapt mye penger etter konkursene.
Et sentralt spørsmål er om Faktor Eiendom/Planbo, som nå er konkurs, benyttet manipulerte leieinntekter for å selge alpinleiligheter til 2-3 ganger dagens takster. Det første av alpinborettslagene som gikk konkurs, var rigget med en bygningsmasse verdsatt til 90 mill., mens nye takster fra Nordea anslår verdien til 40 mill. Når noen lykkes med å selge leiligheter til 2-3 ganger markedsverdien, så bør det stilles spørsmål om dette kan ha vært et Ponziskjema. Overskriften ved salg av slike leiligheter har ofte vært «Gode leieinntekter, garantert minimum …». Men garantien har vært kortvarig og leieinntektene stuper når garantien går ut.
Ponziskjemaer, hvor en bruker av investeringen til å skape kunstige inntekter, regnes som alvorlig økonomisk kriminalitet. I New York fikk Bernhard Maddoff i 2009 en dom på 150 års fengsel for denne typen virksomhet. Uten politimyndighet er det neppe mulig å få innsyn i transaksjonene i alle de involverte selskapene for å vurdere om grensene for ulovligheter er overskredet og om involverte kan ha et erstatningsansvar. Ved en gransking, kan det også være interessant å avklare om andre sentrale aktører har kjent til forholdene, men har valgt å se en annen vei fordi de har hatt økonomisk vinning av systemet.
Konkurransemyndighetene burde også se på «Hemsedalsystemets» utleieplikt hvor utleie skal skje via et selskap uten eiers rett til definere minstepris eller i praksis bytte utleieselskap. Utleien var først organisert via et uavhengig utleieselskap. Dette ble kjøpt av Skistar, noe som gir Skistar et tilnærmet utleiemonopol. Samtidig eier Skistar egne utleieleiligheter og kommer i en uakseptabel dobbelrolle. Utleieplikten og avtalene rundt utleie, fratar i realiteten eierne det meste av den reelle eiendomsretten til leilighetene de har kjøpt.
Primært lånefinansierte leiligheter med den gang 100% utleieplikt og «garanterte» inntekter, ligner mer på strukturerte finansielle produkter enn reell eiendom. Kontroll med strukturerte finansielle produkter, samt eiendomsmegling, er Finanstilsynets ansvar. Når Nordea medvirker til finansiering av slike produkter solgt til ikke-profesjonelle investorer, bør både opplysningsplikt og ansvarsforhold vurderes. Noen argumenterer med at «tilbud som virker for gode til å være sant, vanligvis er det» og at folk har seg selv å takke, men i Norge stoler mange på at myndighetene griper inn når folk blir forsøkt lurt.
Myndighetene burde i utgangspunktet stanset finansaktører i å misbruke borettslagsformen til å lage leiligheter med 100% utleieplikt i områder regulert til næringsformål. I borettslag skal den primære hensikten være å lage boliger for andelseiere, ikke næringsvirksomhet og finansakrobatikk.
Eiendomstapene og konkursene slår nå tilbake på Hemsedal som turistmål fordi hundrevis av andelseiere forteller at Hemsedal er bare lureri. Det skjer også mye på sosiale media. Kommunen og Skistar har, sammen med Nordea som finansierer mye av alpinleilighetene, en stor ryddejobb foran seg opp for å gjenopprette tilliten.
Første tiltak må være å tilpasses alpinleilighetene til skiinteresserte, ikke spekulanter. Seksjonering av borettslagene til selveierleiligheter er nødvendig for at skiinteresserte ikke skal rammes når spekulanter ikke klarer felleskostnadene. Systemet med utleiegarantier må bort slik at leilighetene selges til reell markedspris. Kombinasjonen av egenbruk og utleieplikt når eier selv ikke bruker leiligheten, kan muligens fungere for alle involverte parter. Men dette forutsetter bedre tilrettelegging for eiers ønsker og at «husmannskontraktene» rundt utleie restruktureres.
Mange forteller historie på historie om lureri i Hemsedal og besøkstallene synker. Planbo har neppe noe tillit til. Men også Skistars aktivitet fortonet seg som en merkverdig serie forsøk på å jage Hemsedalentusiaster til Norefjell og Geilo. Skistar må være tjent med en ledelse som tilrettelegger for kundene de lever av.
Det hadde vært interessant å vite om Økokrim, Finanstilsynet og Konkurransetilsynet er villige til å gå god for Hemsedalsystemet. Andelseiere og banken ligger an til tap i 100-millioners klassen uten at noen ser ut til å reagere.